7月房地产情况报告（六）

第五部分【主要问题】

虽然全市房地产市场供求基本均衡，住房去化趋于合理，住房价格变化可控，但整体偏弱，个别区域供求动态失衡、房屋库存持续走高、去化周期延长较快等现象依然存在。

一、土地市场

房地产用地购置面积下滑，购置价格上涨受制，溢价率明显下滑；商服用地占比偏高，非住房去化周期持续走高，去化压力突显；土地市场观望氛围较重，房企购置欲望趋弱。

二、开发市场

房企融资环境未有根本改善，新建商品房开发投资回升缓慢；新开工仍处偏低水平，房屋投资开工动力略显不足，在建面积偏高， “保交房”任务艰巨。

三、房屋市场

政策边际效用递减，叠加预期收入不稳，需求难以有效释放，动力偏弱；住房价格涨幅受制，可售面积高位震荡，去化周期处于合理区间上限，高位延长的可能性仍存，但存量市场似有复苏迹象。

四、其他情况

住房贷款需求下滑，公积金贷款投放下滑，行业税收小幅下降，占比下滑；税费较重制约市场流通，同时也制约着改善性住房需求；存量住房价格失真，估价机制难以及时反映市场真实运行状况，影响市场整体决策。

五、政策环境

政策瓶颈制约着市场高质量发展。《山东省高品质住宅开发建设指导意见》指出，推进高品质住宅开发建设，是引领房地产平稳健康发展、加快行业转型升级的基础性工作，是满足人民群众对美好居住生活新期待的具体举措；要从“政策标准”、“规划设计”、 “施工建造”、“查验交付”、“物业运维”等“五大环节”入手，建设“好房子”，营造美好居住生活。

“好房子”，市场有需求，企业有意愿。但当前我市在政策层面存在发展瓶颈，很多政策未能响应国家号召及时创新和完善，制约着高品质住宅开发建设，拖累投资、施工、供给、需求等的下滑。

政策标准是市场发展的先决条件。在“五大环节”中，“政策标准”和“规划设计”是基础性、前瞻性、先决性的条件，其相关政策措施直接决定着“好房子”的成败。目前，我市虽然出台了实施方案、管理办法等，但政策瓶颈依然存在，好的“规划设计”方案难以有效落地实施，进而难以建造“好房子”、难以满足人民群众对美好居住生活的新期待。

以“容积率”为例，建议放宽计容规则。《合肥市优化调整建筑工程容积率计算规则等相关规划管理要求的通知》规定，符合有关标准的，“阳台无论封闭与否，均按照阳台围护结构（设施）外围水平投影面积的 1/2 计建筑面积并计容积率，进行商品房预售和不动产登记”。此举，意味着人民群众可以获得更大的套内使用面积和赠送面积，提升居住空间的舒适性、实用性和安全性，在一定 38 / 53程度上也可以打造出更加丰富多变的功能场景，增加建筑外立面的层次感。在未来改善型住宅中南北双阳台、联通阳台、跑道阳台、 270°转角阳台将普遍存在，封闭阳台也计一半面积也将对高颜值的公建化立面打造提供了利好条件。当前，我市房地产市场存在部分政策瓶颈，严重制约着房地产市场的高质量发展，急需按照“因城施策”、“一城一策”的工作方针，灵活、科学、有效地调整修改完善相关政策。第六部分【措施建议】

鉴于当前房地产市场存在的困难及问题，为促进我市房地产市场稳定健康和良性循环，建议在坚持“房住不炒”主基调下，完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式，建立健全房地产调控长效机制；同时，坚持“因城施策”、“一城一策”，加强市场监测、做好政策储备、科学运用工具、灵活微调措施、积极贯彻落实，以确保市场动态均衡、稳定健康。

一、长效机制建设

（一）建立健全房地产调控长效机制

各县（市、区）政府要将稳定房地产市场作为长期目标，加快构建房地产发展新模式，完善商品房相关基础性制度，以建立租购并举的住房体系为主要方向，以政府为主提供保障，以市场为主满足多层次需求，加强需求有效引导，优化住房供应结构，建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。

（二）强化房地产市场监测分析

各县（市、区）政府要充分利用各监测系统，掌握住建、金融、国土、财税等相关部门信息，系统整合房地产全流程数据，建立健全市县两级房屋“全生命周期”管理信息系统，动态监测房地产市场运行状况，为因城施策、精准调控、分类指导提供决策依据。

（三）加强项目规划和产业布局

各县（市、区）政府要加强房地产开发项目规划的前瞻性，引导房企切实从“质量”、“功能”和“服务”上提高房屋供给质量，加快试点高品质住宅建设，加大配建公用设施投资力度；加大产业集聚区和城市新区的基础设施建设，合理确定产业布局，引导以产业发展和集聚带动城镇化进程，促进房地产市场有序发展。

二、近期措施建议

（一）持续完善市场调控政策

落实好青年人首套住房、多孩家庭购房、登记消费券、征收改造项目结算凭证等政策措施，开展房企和购房人系列采访等活动，扩大政策知晓度；积极对接金融和公积金管理部门，完善项目融资和房屋贷款政策；督促各房企积极响应，促进项目库存去化；指导各县（市区）因地制宜、因城施策，用足用好政策工具箱，从供需两端发力，制定公积金、土地、金融、税收、补贴、资金监管、二手房等方面的系列调控措施，积极支持刚性和改善性住房需求。

（二）加大商品房销售力度

充分利用购房惠民政策窗口期，在条件允许的情况下，加大对优质房企、项目的宣传展示，加大销售力度。适时组织开展“手拉手”团购活动，满足教师、医护人员、公安民警等不同群体刚性和改善性需求，精准分析匹配优质房源；总结聊城市首届住博会、2023 年春季房交会、夏季房交会和秋季房交会的好经验，积极搭建房屋展示和交易平台，办好线上房产超市，引导企业让利优惠，进一步活跃市场交易，提振住房消费信心。督导各县（市区）对未开工地块进行梳理，积极解决影响项目开工落地问题，全力推进房地产项目尽快开工建设，确保市场企稳回升后供需保持动态均衡。

（三）完善存量房估价机制

一是当前部分存量住房网签价格严重失真，尤其是无需贷款评估的存量住房网签价格明显偏低，影响房地产市场整体决策。二是网签价格偏低，将降低税收收入，尤其会对“增值税”当期收缴产生较大影响。建议进一步完善存量房交易估价机制，加强联动，实施交易、贷款、税收“一张表”策略方案，强化存量房交易价格的真实性和及时性，科学有效防止税收流失；同时，建议国家和省级层面调整存量房交易税收政策，借鉴“济宁”经验，降低交易税负，促进市场流通，以便释放改善需求，提升市场整体交易水平。

（四）防范化解项目风险

建立健全“白名单”制度，“一项目一方案”落实资金支持，一视同仁满足不同所有制房企合理融资需求。强化对房企的支持和服务，加大指导协调力度、政策支持力度和政务服务力度，加快推进项目建设，化解房地产项目风险，保交房、稳民生。

（五）持续强化市场监管

为确保市场稳定健康，坚决打击房地产开发企业和经纪机构恶意炒房、囤积房源、捂盘惜售、违规销售等行为，严厉查处虚假宣传、虚假广告、价格欺诈、不按规定明码标价、哄抬房价、协助规避限转措施、违规开展金融业务等行为。

（六）落实联席会议制度

积极发挥房地产市场调控联席会议作用，加强与发改、财政、资规、税务、人行、市场监管、统计等部门的协作配合，强化房地联动，合理调节住房供给节奏，加强商品房预售资金监管，落实房地产市场长效调控机制，促进房地产市场健康发展和良性循环。

（七）强化市场监测分析

一是主管部门尽快系统整合房地产全流程数据，建立健全市县两级房屋“全生命周期”管理信息系统，动态监测房地产市场运行状况；二是房地产开发、施工、销售、运维等市场参与主体要细致梳理单位项目情况，认真、及时、全面、准确、详实填报行业相关指标报表；三是监测单位要及时汇整分析，找准问题，科学建议，为因城施策、精准调控、分类指导提供决策依据。

（八）完善相关基础性制度

当前，房地产市场供求关系发生重大变化，已经进入新的发展阶段，要积极探索房地产市场发展新模式。一是，实施城市更新，充分发挥比较优势，打造宜居、韧性、智慧城市，积极融入和服务构建新发展格局；二是，在“政府做好保障、市场做好供给”指引下，坚持供给侧深度改革，完善有关基础性制度，试点建设高品质住宅，对保障性（刚性）和改善性两条供给线实施细化管理并有机结合。

（九）认清形势积极求变

房地产市场供求关系发生了重大变化。各参与主体要认清形势、主动求变、转变思维、建言献策，坚持高质量发展，结合比较优势，因城因企定策，启动口碑战略，着力提升产品力、服务力、经营力和组织力，建“好房子”、做“好服务”、赢“好口碑”。

（十）借鉴落实先进做法

“好房子”，市场有需求，企业有意愿。但当前我市在政策层面存在发展瓶颈，很多政策未能响应国家号召及时创新和完善，制约着高品质住宅开发建设，拖累投资、施工、供给、需求等的下滑，急需按照“因城施策”、“一城一策”的工作方针，灵活、科学、有效地调整修改完善相关政策。建议，切实借鉴成都、合肥、商丘、济南、烟台、淄博、临清（“带方案竞拍”）等城市先进经验做法，尽快完善相关政策，突破瓶颈、摆脱束缚、阔步前进。

房地产市场关乎国计民生，各部门（单位）要全面领会精神，紧盯市场变化，监测指标趋势，灵活运用政策，科学调整措施，有效促进市场平稳健康发展；同时，要切实落实中央决策部署，时刻关注政策措施的运用效果，谨防用药过猛、用力过度等带来的“急剧突变”，强化社会责任，提高管理水平，确保市场稳定健康、良性循环和高质量发展。

发布单位：

聊城市房地产业协会

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