完善商业性个人住房贷款利率定价新机制明日落地。
新机制与房贷利率加点幅度动态调整相关。10月31日，工行、农行、中行、建行、交行、邮储6家国有大行陆续发布关于完善存量个人住房贷款利率定价机制的公告，自2024年11月1日起，符合条件的存量房贷借款人在与商业银行协商调整房贷利率加点幅度的同时，也可调整重定价周期。
梳理各家银行公告来看，自2024年11月1日（含当日）起，各银行开始受理客户申请调整存量房贷利率加点值和重定价周期。其中，申请调整利率加点值没有次数限制，符合下调条件您即可申请调整；但在同一笔贷款存续周期内，贷款人仅可申请调整1次重定价周期，可选择3个月、6个月或12个月作为重定价周期。重定价周期调整完成后将不可撤销，
实际上，中国人民银行在一个月前就发布了完善商业性个人住房贷款利率定价机制要求。不过，由于房贷政策与老百姓息息相关，在各家银行公告落地后，对于具体的实施细则依然引起市场的广泛关注。
目前，市场关注焦点主要集中在：如何判断我的存量房贷利率加点值能否调整？全国新发放房贷利率平均加点值该如何确定？北、上、深房贷客户如何操作？申请调整利率加点值、重定价周期有次数限制吗？
对此，第一财经记者采访监管部门人士、市场权威专家，并结合各银行公告梳理如下：
利率加点值调整有触发条件
中国人民银行公告〔2024〕第11号提出，存量房贷利率与全国新发放房贷利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行自主协商、动态调整存量房贷利率。
首先需要明确的是，利率加点值调整的触发条件是：如客户的房贷LPR加点值高于全国新发放房贷利率平均加点值加30BP的，客户可向银行申请调整LPR加点值。如不高于，则无法调整。
其中，全国新发放房贷利率平均加点值=人行最新公布的全国新发放房贷平均利率-该利率对应季度内各月公布的5年期以上LPR的算术平均值。
贷款人可以将贷款的LPR加点值与全国新发放房贷利率平均加点值+30BP进行比较，如果贷款的LPR加点值高，则可申请将贷款加点值下调至全国新发放房贷利率平均加点值+30BP。
举例来看，客户的贷款利率为LPR-20BP，最新公布的全国新发放房贷利率为3.33%，考虑到对应季度（即7-9月）公布的5年期以上LPR平均为3.85%，则全国新发放房贷利率平均加点值为-52BP（3.33%-3.85%）。全国新发放房贷利率平均加点值+30BP为-22BP（-52BP+30BP），由于客户的贷款加点值为-20BP，高于-22BP，则可申请下调至-22BP，下调后的贷款利率为LPR-22BP。
将该偏离幅度约定为30BP是为兼顾合理让利与可持续性经营，商业银行经过测算得出的结论。
接近央行人士对记者表示，偏离幅度如果设定过大，借款人心理有落差，可能增加提前还贷，不利于建立存量房贷利率渐进有序调整的长效机制。偏离幅度如果设定过小，可能造成频繁重置合同，超出银行业务承受能力，借款人也难以及时享受到优惠。
市场分析认为，考虑到10月25日绝大多数借款人的加点幅度已经批量调整至-30BP，预计2024年第四季度绝大多数借款人无须调整加点幅度。
央行按季披露全国新发放房贷利率水平
第一财经记者关注到，央行官网增设新栏目“商业性个人住房贷款加权平均利率”。
10月31日，该栏目公布，2024年第三季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为3.33%。
第一财经获悉，每年1月、4月、7月、10月末，中国人民银行会公布上一季度全国新发放房贷利率水平，供银行和借款人参考。
后续，购房者可以中国人民银行最新发布的全国新发放房贷平均利率所对应的加点幅度加30BP为门槛值，若存量房贷的加点幅度高于门槛值，则可与银行协商调整为门槛值。对应的加点幅度为中国人民银行最新发布的全国新发放房贷利率减去对应季度5年期以上LPR均值。
市场权威专家分析，如果新发放房贷利率加点幅度进一步下降，存量房贷利率也会跟随下行，银行会综合考虑吸储和经营成本等因素合理确定新发放房贷利率。本轮批量调整后，存量房贷利率降至3.3%，如果存量房贷与新发放房贷差异大于30BP，将推动新一轮存量房贷利率下调。因此，预计银行会较少发放利率低于3%的房贷，新发放房贷与存量房贷的利差也将保持总体稳定。
东方金诚首席宏观分析师王青则认为，往后看，综合考虑楼市走向，特别是当前计入物价因素后的实际居民房贷利率还处在偏高水平，2025年新发放房贷利率还有一定下调空间。
两个下限看孰高值
根据各家银行公告来看，客户的房贷LPR加点值调整需要满足两个条件，一是为不低于全国新发放房贷平均加点值加30BP，且不低于所在城市房贷利率加点政策下限（如有）。
这也让很多北京、上海、深圳二套房贷款客户产生疑问，自己的房贷利率常态化调整是调整到当地下限还是全国下限？
如客户所在城市有房贷利率政策下限，则调整后的利率加点值取常态化调整目标值（即全国新发放房贷利率加点值+30BP）与当地利率政策下限孰高值。如当地政策下限高于常态化调整目标值，则调整后的房贷加点值仍不能低于当地房贷利率政策下限。
例如，一位北京购房者五环内二套房利率政策下限为-5BP，高于常态化调整目标值（全国新发放房贷利率加点值+30BP，即-22BP），则该购房者调整后五环内的二套房贷款利率加点值为-5BP；如北京五环外的二套房利率政策下限为-25BP，低于常态化调整目标值（-22BP），则调整后五环外的二套房贷款利率加点值为-22BP。
重定价周期只能调整一次
值得注意的是，在各家银行的公告中，均强调“客户可向我行申请变更重定价周期，但同一笔贷款存续期内客户仅可申请调整1次。”对此，又该如何理解？重定价周期应该如何选择最合适？
根据中国人民银行公告〔2024〕第11号，自2024年11月1日起，合同约定为浮动利率的，商业性个人住房贷款借款人可与银行业金融机构协商约定重定价周期。
重定价周期是指浮动利率贷款合同中，利率跟随定价基准调整的时间间隔。现在的个人住房贷款一般每年重定价一次，中国人民银行公告〔2024〕第11号取消对个人住房贷款重定价周期最短为1年的行政性限制。
这意味着，自11月1日起，部分存量房贷借款人想要并且可以缩短重定价周期，尽快享受到10月LPR下调优惠红利。
通过梳理商业银行公告发现，大多数银行提供的重定价周期共有三个选项：三个月、半年、一年。重定价周期为三个月的，每年重定价4次；重定价周期为半年的，每年重定价2次；重定价周期为一年的，每年重定价1次。
例如，小李原房贷重定价周期为12个月、重定价日为11月8日。2024年12月5日申请将重定价周期调整为3个月，则调整后的重定价日为2月8日、5月8日、8月8日、11月8日。
再如，小王原房贷重定价周期为12个月、重定价日为3月31日。2024年12月10日申请将重定价周期调整为6个月，则调整后的重定价日为3月31日、9月30日。
王青分析，对于重定价周期，考虑到房贷期限普遍较长，利率（LPR报价）可能要经历几轮上行及下行波动，因此三个重定价周期对借款人来说差别不大。不过，对于存续期较短的房贷，鉴于接下来利率还有下行趋势，选择较短周期更为有利，这样就能更早更多享受到利率下调带来的优惠。
另有专家表示，房贷合同期限普遍较长，部分期限达到30年，从整个贷款周期看，重定价周期长短对借款人的影响是中性的。在LPR下行周期内，重定价周期越短，借款人可尽早享受降息红利。如果未来经济形势好转，政策利率和LPR进入上行通道，在利率上行周期内，重定价周期越短，借款人也会以更快速度适用较高的利率，更早承受加息负担，重定价周期只能调整一次，借款人要综合考虑自身情况审慎决策，用好这一次选择的权利。
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